10月3日，購房者在河南鄭州一個售樓中心看房屋沙盤。 新華社發(fā)
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在樓市持續(xù)火爆背景下，國慶黃金周前后多地密集推出調控措施。
9月30日，北京發(fā)布此輪樓市新政，之后多個城市緊跟步伐。到10月8日，全國已有20多個城市先后發(fā)布新的樓市調控政策。
業(yè)內人士認為，這是新一輪調控收緊的開始，預計這一調控浪潮或將繼續(xù)。多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
或有更多城市推出“退燒”政策
“金九銀十”之際，國內多地接連出臺樓市調控新政。
“十一”假期期間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布樓市調控政策，又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸。
10月8日，上海、南昌再出樓市調控新措施，這使得本輪全國加入調控行列的城市達20多個。
綜觀這些實施樓市調控的城市，都面臨較大的房價上漲壓力。多位業(yè)內分析人士認為，此輪調控政策的出臺主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續(xù)17個月。已經(jīng)開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強勁上漲勢頭。
分析有關數(shù)據(jù)信息，業(yè)內人士認為，未來石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，不排除有出臺調控政策的可能。這些城市從地理位置上看，要么是經(jīng)濟發(fā)展比較不錯的重點二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次，這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房價漲幅過快。因此，這些城市都有可能出臺各自版本的限購做法。
實際上，上一輪樓市限購周期(2014年9月30日前)，高峰時共有46個城市發(fā)布了限購政策。
有市場人士認為，此輪房價暴漲源于年初去庫存背景下寬松的信貸政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析，今年初，在去庫存的背景下，國家出臺了一些較為寬松的信貸政策，這在當時高庫存的背景下是適當?shù)模不饬撕芏鄮齑�。但現(xiàn)在供求關系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調整，各地要針對高杠桿和高庫存這兩類不同的城市采取分類指導政策。
針對熱點地區(qū)樓市持續(xù)高溫態(tài)勢，從二季度蘇州、南京等率先出臺收緊措施，到三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連加碼限購限貸，再到近期杭州、鄭州、福州、濟南、北京、天津等加入調控收緊行列，各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”“一城一策”總體要求下的差別化、精細化調控思路。
專家認為，各地調控政策短期將為當前過熱樓市適當降溫，可能還有更多城市會出臺“退燒”政策。不過，也要看到一些城市仍面臨去庫存的壓力，或將延續(xù)既有寬松政策，預計四季度各線城市政策分化將更明顯。
專家認為，未來，整個樓市的調控將會更多地呈現(xiàn)出“因城施策”的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調控思路靠攏。
各地調控核心為限購限貸
梳理顯示，國慶黃金周前后各地出臺的樓市調控政策內容雖有異同，但核心多集中在限購限貸方面。
有的對購房數(shù)量進行限制。
在本輪出臺調控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴大限購。其中，蘇州限購政策涉及的行政范圍最大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。深圳、南京樓市限購政策比較嚴格，單身居民限購一套住房。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，“深八條”規(guī)定戶籍單身人士（含離異）限購1套住房，該規(guī)定緣于樓市瘋漲有些人通過假離婚獲得購房資格來炒作樓市，這一措施將堵住原來限購政策的漏洞。
有的提高了購房首付款的比例。
常見政策為提升二套房首付至四成或五成。蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結清）也提升到了八成。
北京的政策要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35％，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50％。購買非普通自住房的，首付款比例不低于70％。
有的還對限購房屋的面積進行限定。
鄭州市限購180平方米以內住房，而廈門市限購144平方米以下住房。
還有的措施采取了逐步加碼的政策步驟。
如杭州10天內出臺三次樓市調控政策。鄭州市在20天內出臺兩次。南京市9月25日在主城區(qū)范圍內重啟住房限購，10天后該市再次提升限購要求。
另外，還有城市推出的調控政策同時包含限購和限貸。
天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調控”模式。例如，天津對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。
可以說，各城市新一輪樓市調控政策中，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度已經(jīng)恢復到2014年“9·30”之前。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從目前的調控力度來看，北京市出臺政策的力度最大，后續(xù)出臺政策的城市是否會效仿北京，還要看政策的效果。
穩(wěn)房價重在穩(wěn)定預期
各地限購限貸政策能否穩(wěn)住“瘋狂”的樓市？
權威專家在接受新華社記者采訪時表示，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。面對房地產(chǎn)市場的日趨分化態(tài)勢，政府應適當增加土地供應，穩(wěn)定市場預期，對房地產(chǎn)調控必須堅持分類指導，“因城施策”。
朱中一說，此輪調控政策相對比較溫和，對剛需和部分改善性需求還是挺照顧的，但針對性也很強，目的就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房價上漲的速度會有所放緩。
在中山大學南方學院房地產(chǎn)系系主任廖俊平看來，多地先后出臺調控政策，抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲，有助于引導市場預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
廖俊平分析，部分城市實施了限購措施，直接遏制過快增長的購房需求。通過提高購房首付比例，特別是提高了二套房首付比例，不僅直接減少購房需求，還能降低銀行信貸風險。此外，應該嚴厲打擊炒買炒賣、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，針對樓市的地方調控措施，一方面強調保護自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求。另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。同時還重拳整頓市場秩序，政府有關部門對廣告、開發(fā)、中介等加強了監(jiān)管，保護消費者合法權益。
“相信這一系列措施，對穩(wěn)定熱點城市的房價、穩(wěn)定社會預期，會發(fā)揮積極作用。”劉洪玉說。
針對多地房價上漲，凸顯樓市供求關系的不平衡問題，有專家建議，政府應切實增加住房用地供應，穩(wěn)定市場預期。
“對熱點城市而言，在需求上升的情況下，通過增加住房供應，是可以部分地緩解供需矛盾的。”廖俊平認為，政府通過適當增加土地供應，并完善相應的基礎設施配套，吸納市場需求，是緩解供需矛盾、平抑市場價格的長遠之道。
劉洪玉分析，從公開數(shù)據(jù)看，有的城市實際土地供應量不到供應計劃的兩成，應加大土地供應督查，讓這些城市把土地供應計劃真正落實到位。“土地供應規(guī)模，要根據(jù)住房需求確定，并向社會公布。未來幾年的土地供應計劃也應當一次性公布，從根本上穩(wěn)定市場預期�！眲⒑橛裾f。
此外，受實體經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場。專家建議，金融機構應對流入房地產(chǎn)市場的資金加大監(jiān)管，防控樓市風險和泡沫。
劉洪玉認為，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發(fā)等多種渠道流入，購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。金融部門應當加大這方面的監(jiān)管，引導更多的資金進入實體經(jīng)濟。
而針對市場分化，廖俊平建議，熱點城市的調控重點應當是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。
（新聞縱深稿件/記者姜艷綜合新華社、人民日報、光明日報報道）
觀 點
樓市瘋漲背后 凸顯經(jīng)濟轉型重要性
近期中國部分城市樓市火爆，房價一路高漲，再次激起市場和民眾對房地產(chǎn)泡沫化的擔憂。在接受新華社記者采訪的美國專家看來，中國房地產(chǎn)風險仍然可控，但這凸顯出中國迫切需要推動經(jīng)濟轉型的重要性。
國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應對房地產(chǎn)市場下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房貸款。
羅德勞爾對新華社記者說，目前來看，這并不是中國經(jīng)濟短期內面臨的系統(tǒng)性風險。他指出，房地產(chǎn)市場的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模更大。中國房地產(chǎn)市場仍可能維持穩(wěn)健增長，因為潛在需求仍然在增長，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發(fā)展。
不過，羅德勞爾也強調，近一段時間中國部分大城市出現(xiàn)房價過快上漲是不可持續(xù)的，必須警惕房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，需要立即采取措施控制風險。
從長期來看，羅德勞爾建議中國征收房產(chǎn)稅，他認為這不僅有利于增加地方政府財政收入，也有利于更好地調控房地產(chǎn)市場。
彼得森國際經(jīng)濟研究所高級研究員尼古拉斯·拉迪也指出，目前中國房地產(chǎn)投資仍維持低位，銷售回升顯示需求仍比較強勁，許多城市的庫存開始大幅下降，房地產(chǎn)市場朝著這個方向調整是合適的。
拉迪告訴記者，目前開發(fā)商并沒有因為銷售大幅回升而立即大幅增加投資，房地產(chǎn)市場的調整不太可能觸發(fā)泡沫。他說，現(xiàn)在中國政府也推出了比較嚴格的限購措施，這些政策措施將有助于抑制房價過快上漲。
彼得森國際經(jīng)濟研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾對記者表示，近期部分地區(qū)樓市火爆反映出中國經(jīng)濟的結構性問題。中國居民儲蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現(xiàn)也不佳，因此居民希望通過投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)升值。
麥克法夸爾說，隨著中國推進結構性改革，改進社會安全網(wǎng)，這將有助于降低居民儲蓄率，從而有利于金融系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
羅德勞爾也指出，中國經(jīng)濟的結構性問題在于高儲蓄率，目前儲蓄占GDP比重達47％至48％。這些巨額儲蓄在國內需要找到回報合理的投資機會，這有可能加大市場波動風險。因此歸根結底，中國還是需要解決經(jīng)濟結構性問題，降低儲蓄率，實現(xiàn)經(jīng)濟的平衡發(fā)展。
文/據(jù)新華社
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